Es un producto financiero que se encuentra vigilado por la súper intendencia financiera de Colombia - SFC, y se refiere a un contrato entre el constructor, los inversionistas de un proyecto sobre planos (clientes) y la entidad financiera donde se apertura la fiducia, con el fin de que esta administre y custodie los recursos abonados durante el tiempo de construcción de un proyecto, de tal manera que la  constructora utilice, en efecto, el dinero recaudado en la construcción  del proyecto correspondiente en el que usted este invirtiendo.

Antes de que las fiduciarias administraran los recursos, se desarrollaban los proyectos de vivienda donde el propietario ó inversionista  realizaba el pago directamente a la constructora, sin intermediarios. Esto se presto en muchas ocasiones para que las constructoras incurriera en una mala administración de los recursos,  generando como consecuencia que muchos proyectos que iniciaban, no se terminaran ya que que se quedaban sin presupuesto para finalizar la obra y/ó en algunos casos ni siquiera se alcanzaba a iniciar  y en el peor de los casos no se contaba con recursos para responder y devolver a sus compradores los recuerdos abonados, convirtiéndose el sueño de tener vivienda propia en un dolor de cabeza.

De acuerdo con la cartilla pedagógica de la Superintendencia Financiera de Colombia —SFC—, compartimos las siguientes definiciones y aspectos a tener en cuenta:

Negocio de fiducia inmobiliaria 

¿De qué se trata y cómo funciona la fiducia inmobiliaria? 

La fiducia inmobiliaria es un negocio fiduciario que puede tener varias finalidades, entre las cuales están: 

i) la administración e inversión de los recursos recaudados por la preventa de un proyecto inmobiliario, 

ii) la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario y 

iii) la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario. 

La finalidad de cada negocio depende de la voluntad del constituyente, esto es, de la persona que confía a la sociedad fiduciaria el cumplimiento de una labor determinada y para lo cual establece instrucciones en el contrato. 

Respecto de su funcionamiento debe tenerse en cuenta la finalidad de cada negocio. Sin embargo, comúnmente los negocios de fiducia inmobiliaria suponen las siguientes actividades: 

a. La sociedad fiduciaria recibe los recursos de los futuros compradores, los invierte y condiciona la entrega de los mismos al cumplimiento del punto de equilibrio y la obtención de la licencia de construcción o el permiso de ventas, según el caso. 

b. La sociedad fiduciaria recibe un bien inmueble para que sobre el mismo se adelanten gestiones previas al desarrollo de un proyecto inmobiliario o se dé el cumplimiento de una promesa de compraventa. 

c. La sociedad fiduciaria recibe el terreno sobre el cual se desarrolla el proyecto, los dineros de los adquirientes y los recursos de los créditos. Adicionalmente contabiliza las obras que se ejecuten en el terreno y escritura las unidades inmobiliarias resultantes del proyecto. 

¿A través de qué entidades puedo vincularme a un negocio de fiducia inmobiliaria? 

La vinculación a negocios fiduciarios debe realizarse a través de las sociedades fiduciarias autorizadas por la SFC. La lista puede ser consultada en el sitio web de la superintendencia Financiera de Colombia www.superfinanciera.gov.co sección Industrias supervisadas – Sociedades fiduciarias. 

Como mínimo, ¿qué información debo recibir por parte de quienes me ofrecen un proyecto asociado a un negocio de fiducia inmobiliaria?

El cumplimiento de este deber se encuentra sujeto a las reglas de vigencia contenidas en la Circular Externa 024 de 2016. 

La información que deben recibir los interesados en vincularse a un negocio de fiducia inmobiliaria puede variar según el tipo. Sin embargo, de conformidad con los deberes que le asisten a las sociedades fiduciarias, en todos los programas o campañas publicitarias por medio de las cuales se promocionen negocios de fiducia inmobiliaria o de administración de proyectos inmobiliarios debe informase lo siguiente: 

üLa gestión a desarrollar por parte la sociedad fiduciaria. 

üLos derechos y obligaciones que le otorga el tipo de vinculación al negocio fiduciario (fiducia de administración y pagos, de tesorería o de preventas). 

En los negocios conocidos como de “Preventas” cuyo objeto es el recaudo de los recursos provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir un bien dentro de un proyecto inmobiliario, los cuales harán parte del precio prometido por la compra, se debe informar: 

Si la sociedad fiduciaria tendrá el manejo futuro de los recursos. 

Si la sociedad fiduciaria participará en la definición del punto de equilibrio. 

Las causales y los plazos de devolución de los recursos entregados a la fiduciaria. 

La identificación clara y expresa de la persona en favor de quien se celebra el negocio fiduciario. 

Quién asume el riesgo de la pérdida de valor de los recursos entregados a la fiduciaria. 

Los derechos y obligaciones que le otorga su vinculación al negocio fiduciario. 

Sin distinción del tipo de negocio, las sociedades fiduciarias tienen el deber de publicar en su página web los modelos de contratos de fiducia inmobiliaria aprobados por la SFC y la cartilla sobre fiducia inmobiliaria expedida por la SFC. 

¿Cuáles son los deberes de una fiduciaria en un contrato de fiducia inmobiliaria? 

Además de los deberes generales ya mencionados, en los contratos de fiducia inmobiliaria la fiduciaria debe verificar y valorar que: 

Los terrenos en los cuales se va a desarrollar el proyecto se hayan adquirido o hayan sido aportados de manera definitiva y con el lleno de las formalidades que la ley exige para este tipo de negociaciones. 

La tradición de los inmuebles no presenten problemas de carácter legal que puedan obstaculizar o impedir el traspaso de la propiedad de las unidades inmobiliarias resultantes a los futuros adquirentes. 

El punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto. 

Estén dadas las condiciones técnicas, financieras y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores. 

Cuente con las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo de la obra. 

El constructor o promotor del proyecto cumpla con unos niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto. 

Se hayan establecido las fuentes de financiación para el desarrollo del proyecto. 

Durante todas las etapas del proyecto inmobiliario se cuente con pólizas de seguro que amparen, por los menos, los riesgos de daños a la obra y los riesgos en la construcción, los daños a la maquinaria de la obra, los daños a terceros y los riesgos de responsabilidad civil. 

¿En qué momento el proyecto inmobiliario alcanza el punto de equilibrio? 

Esta información debe ser suministrada por la sociedad fiduciaria en los eventos previstos en el contrato, ya sea a través de la rendición de cuentas o de cualquier otro mecanismo establecido para tal fin. 

Es importante tener claridad sobre las condiciones y requisitos establecidos en el contrato para considerar que un proyecto ha alcanzado el punto de equilibrio, así como las consecuencias derivadas de su consecución. 

En Inmobiliaria Viventi, comercializamos proyectos sobre planos en el Quindio que cumplan con fiducia en el manejo de los recursos durante el tiempo de construcción. 

Actualmente los proyectos en construccion en el norte de Armenia: Arboretum condominio, Río Alto Av Centenario, Amara Apartamentos, Edificio Quimbaya. Marawi, Reserva de la colina, entre otros cuentan con esquema fiduciario dentro del tiempo de preventas. 

Si tu interés es invertir en un proyecto sobre planos en la ciudad de Armenia, no dudes en registrarte ó ponerte en contacto con nosotros para asesorarte y encontrar la mejor opción para ti. 

Vive tranquilo, vive Viventi.